Недвижимость: ловушки и возможности для покупателей

Покупка недвижимости таит в себе риски для покупателя. Это связано с тем, что, на первый взгляд, выгодная сделка может оказаться ловушкой, а после покупки ваша недвижимость может оказаться невозможной для строительства, легализации или передачи права собственности…

Допустимые параметры застройки — лишь часть данных, которые необходимо проверить.

Кроме того, потенциальному покупателю следует учитывать, что в Греции часты и многочисленны градостроительные изменения, а данные отличаются в зависимости от того, находится ли недвижимость в зоне с утверждённым планом застройки или вне её.

Правильная регистрация в Кτηмаτολόγιο (Кадастре), не классифицированный как лесной/сельхоз участок для земельных участков вне плана застройки, действующие виды использования земли, допустимые параметры застройки — это лишь некоторые из аспектов, которые должны быть проверены в ходе юридической и технической проверки перед завершением покупки недвижимости.

“Афинские новости”  при содействии представителя компании Greece Home Invest Георгия Иосифидиса представляет через 15 вопросов и ответов всю необходимую информацию о проверках, которые должны предшествовать покупке недвижимости, чтобы покупатель не столкнулся с проблемами и не потерял свои деньги.

15 вопросов и ответов о проверке недвижимости перед покупкой

1. Что нужно проверить в Кτηматологио?(Кадастр) Необходимо проверить листы регистрации. Эта проверка проводится в электронном виде и является абсолютно обязательной.
2. Почему это важно? Потому что наблюдались (в очень многих случаях) ошибки в соответствующих кадастровых листах или даже случаи, когда недвижимость по ошибке или из-за небрежности не была зарегистрирована в Кадастре, в результате чего она отображается как «с неизвестным владельцем».
3. Что делать дальше? В зависимости от ситуации, потенциальному покупателю крайне важно быть информированным о возможных ошибках, и затем необходимо провести все необходимые процедуры для их исправления. Например, исправление явных ошибок или корректировка геометрических данных и т.д. Всё это должно быть сделано до завершения сделки купли-продажи.
4. Что проверяется в лесных картах? Эта проверка проводится, если недвижимость находится вне зоны утверждённого плана застройки. Таким образом, чтобы выяснить, является ли недвижимость лесной, необходимо проверить утверждённую лесную карту региона, чтобы определить, включена ли недвижимость в неё и классифицирована ли как лесная.
5. Что делать, если недвижимость классифицирована как лесная и подана апелляция? В таком случае потенциальный покупатель должен дождаться решения Επιτροπή Εξέτασης Δασικών Αντιρρήσεων (Комиссии по рассмотрению лесных апелляций), которая определит характер участка.
6. Почему техническая проверка так важна? Она крайне важна, так как защищает покупателя от неудачной и убыточной покупки объекта, нарушающего градостроительные нормы, небезопасного или непригодного для предполагаемого использования. Кроме того, она предохраняет от возможного бремени скрытых текущих или будущих финансовых обязательств перед государством.
7. Пример технической проблемы? Покупатель может захотеть построить или изменить назначение недвижимости для размещения профессиональной мастерской, что запрещено в данном районе. Поэтому необходимо получить от Πολεοδομία (Градостроительного управления) справку о действующих видах использования земли.
8. Что ещё включает техническая проверка? Она включает проверку всех градостроительных данных: коэффициента застройки, допустимого процента покрытия, допустимой высоты, а также наличия специальных положений, таких как обязательное наличие переднего двора или галереи, обязательная крыша и т.д.
9. Почему эти факторы важны? Потому что они могут быть решающими для площади застройки, которую покупатель желает возвести. Например, угловой участок с обязательным передним двором с двух сторон имеет меньшую площадь покрытия, и поэтому мнение инженера имеет ключевое значение.
10. Что ещё проверяется в процессе? Следует проверить, находится ли регион, где расположена недвижимость, в процессе изменения условий застройки или есть ли апелляция в Συμβούλιο της Επικρατείας (Совет Государства), что может стать препятствием для будущей застройки.
11. Какие дополнительные аспекты должен проверить инженер покупателя?
    • Градостроительную законность здания (проверка строительного разрешения, планов, заявлений о смене назначения и т.д.).
    • Соответствие утверждённых планов действующему состоянию и возможность приостановки выдачи разрешений.
    • Законность пристроек к недвижимости (кладовые, парковочные места и т.д.).
    • Нахождение недвижимости в зоне с планом застройки или вне её, её пригодность и условия строительства.
12. Что проверяется, если недвижимость в зоне с планом застройки? Проверяется, является ли план старым (до 1983 года) или расширенным по Ν. 1337/1983, а также утверждён ли Акт применения и наличие особых указов с условиями застройки.
13. Что проверяется для участков вне плана застройки? Проверяется, является ли дорога признанной общественной, пригодность и задолженности по взносам, а также проводится визит в Πολεοδομία (Градостроительное управление) за разъяснениями.
14. Что проверяется, если недвижимость вне зоны плана застройки? Проверяется отсутствие планов изъятия, классификация участка (лес, биотоп, археология и т.д.) и наличие Генерального плана застройки.
15. Какова роль Электронного паспорта здания? Она необходима перед подписанием договора, позволяет выявлять самовольные постройки и предотвращать будущие блокировки передачи права собственности.

Source link