Аттика — недвижимость в тупике: Возможности для строительства крупных объектов практически исчерпаны

В Аттике почти исчерпаны свободные участки площадью свыше 1 000 м², подходящие для строительства крупных жилых комплексов, сообщает Prosperty. Проблема в нормах ухудшивших ситуацию с антипарохи*.

В Аттике закончились крупные участки под строительство

Количество больших свободных участков, пригодных для возведения жилых комплексов, стремительно сокращается, особенно в Аттике. По данным Prosperty, свободные земли площадью свыше 1 000 м² составляют лишь треть всех участков, и сосредоточены в северных и восточных пригородах Афин. В Пирее и южных районах — ситуация критическая: всего около 145 таких участков (10% от общего числа), а в центре Афин — лишь 158, то есть около 6%.

Эти цифры показывают, что без масштабных мер — например, освобождения заброшенных офисных зданий и бывших промышленных объектов — решить жилищный дефицит невозможно. Вопрос не только в земле, но и в действующих правилах строительства.

Бюрократия, законы и страх инвесторов

Как отмечает Панайотис Нерандзис, директор по развитию Arbitrage Real Estate, «сегодня закон стал ещё одной проблемой». После 2011 года постоянные изменения строительного регламента породили хаос, а НОК превратился в «оспариваемый закон», что видно по резкому падению числа новых разрешений на строительство. «Мы не можем держать огромный фонд недвижимости вне рынка. Нужна система, дающая реальные инструменты инвесторам», — заявил он на конференции Prodexpo 2025.

Подобной позиции придерживается и Ефтимиос Бакояннис, генеральный секретарь по градостроительству. Он пообещал, что новый Строительный кодекс будет состоять всего из 20 статей, «простых и понятных», без прежней запутанности, из-за которой инженеры постоянно спорили с госслужбами.

Планы до 2027 года и парализованный рынок

Новые территориальные схемы (ТХС) ожидаются не раньше 2027 года — именно тогда начнётся публикация первых президентских указов. До этого времени рынок останется в состоянии неопределённости. Бизнес опасается инвестировать в крупные проекты, особенно в зонах с неясным правовым статусом.

По словам Диона Гавриилидиса, партнёра компании Elxis – At Home in Greece, «многие иностранные инвесторы сейчас избегают покупки пустых участков из-за градостроческой неразберихи». Они предпочитают готовые объекты под реконструкцию или изменение назначения, но не рискуют с чистыми площадками.

Собственники не уступают — рынок застыл

Дополнительным препятствием остаётся поведение самих владельцев земли. Большинство не желает снижать цену или долю по антипарохи*, хотя теперь их участки позволяют строить на 30% меньше из-за отмены бонусов по НОК. Переговоры, по словам участников рынка, становятся «практически невозможными». Это ещё больше тормозит куплю-продажу и грозит резким падением объёмов нового строительства после 2026 года.

Таким образом, строительный сектор Афин оказался между бюрократией, устаревшими законами и завышенными ожиданиями собственников. Пока государство не обновит нормы и не упростит процедуры, дефицит жилья будет только расти.

*Справка: «Антипарохи» (греч. αντιπαροχή) — это уникальная для Греции система обмена земли на квартиры, которая десятилетиями формировала облик Афин. Если по-простому: владелец участка отдаёт землю строительной компании, а взамен получает несколько квартир в построенном доме — вместо денег.

Пример: человек владеет старым домом в центре Афин. Девелопер сносит его, строит многоэтажку и передаёт владельцу, скажем, две из десяти новых квартир, а остальные продаёт сам, покрывая затраты и получая прибыль.

Проблема сейчас в том, что из-за изменений строительных норм (отмена бонусов ΝΟΚ и снижение разрешённой застройки) строить стало менее выгодно.

Поэтому девелоперы предлагают владельцам меньше квартир, а те не соглашаются — отсюда застой сделок и «заморозка» проектов. По сути, антипарохи — это бартер между землёй и жильём, символ греческого урбанизма XX века, но сегодня он буксует.

Source link