Трёхлетняя налоговая льгота для пустых и Airbnb-квартир: что меняется по закону 5246/2025

Новый закон 5246/2025 вводит трёхлетнюю полную налоговую льготу для доходов от сдачи в аренду пустых квартир и объектов, ранее используемых для краткосрочной аренды, при соблюдении строгих условий.

Вступил в силу закон 5246/2025 под названием «Налоговая реформа для демографической политики и среднего класса», который содержит целый ряд важных положений по налогообложению недвижимости. Среди них:

• Статья 8 – снижение среднего налогового ставки на доходы от аренды с 35% до 25%, что является первой понижением подоходного налога для владельцев после периода меморандумов;
• Статья 9 – трёхлетняя налоговая льгота для кενών κατοικιών и объектов, ранее сдаваемых по схеме краткосрочной аренды;
• Статья 10 – освобождение от ΕΝΦΙΑ для жилых объектов, в которых владелец проживает сам, в малых населённых пунктах;
• Статья 12 – продление на один год (до 2026 года) приостановки взимания НДС при сделках с недвижимостью.

ПΟΜΙΔΑ при этом подчёркивает, что её основной позицией остаётся снижение ставок по всем налоговым ступеням и восстановление необлагаемого минимума в размере 6.000 евро.

Трёхлетняя налоговая льгота: что изменилось

По информации ПΟΜΙΔΑ, министр финансов Кирьякос Пиерракакис и его команда приняли большинство поправок, предложенных организацией к статье 9. В результате трёхлетняя (36-месячная) налоговая льгота на доходы от сдачи в аренду двух категорий жилых объектов стала реально применимой и функциональной:

• без какой-либо дополнительной платформы или бюрократической процедуры,
• без доходовых или имущественных критериев,
• как прямой стимул вывести на рынок долгосрочной аренды кενές κατοικίες и объекты из краткосрочной аренды.

Цель – сузить разрыв между спросом и предложением на рынке жилья, стимулируя вывод дополнительных объектов на долгосрочную аренду.

ПΟΜΙΔΑ призывает всех владельцев пустых квартир или объектов, которые сейчас используются в краткосрочной аренде и соответствуют установленным условиям, сдать их в аренду как можно скорее, чтобы успеть воспользоваться трёхлетней налоговой льготой.

Организация также призывает и владельцев, и арендаторов, которые являются основными бенефициарами этой меры, точно и своевременно декларировать в ΑΑΔΕ данные заключаемых договоров аренды. Это необходимо для предотвращения проверок, штрафов и потерь дохода.

Принятые предложения ПΟΜΙΔΑ

1. Круг объектов, попадающих под льготу. Льгота предоставляется владельцам, которые сдают в аренду:

   • квартиры, которые были пустыми не менее трёх лет, а также
   • квартиры, которые в предыдущие годы использовались для краткосрочной аренды,

   при условии, что площадь основных помещений не превышает 120 кв. м. Если у арендатора более двух детей, этот предел увеличивается на 20 кв. м за каждого третьего и последующего ребёнка.

   ПΟΜΙΔΑ выражает сожаление, что не была полностью принята её комплексная позиция о расширении льготы на все типы квартир, которые по любой причине сейчас не сдаются (объекты, где проживает владелец, бесплатно предоставленные, новостройки, отремонтированные, недавно купленные или унаследованные), чтобы максимально увеличить предложение жилья на рынке.

2. Условия для долгосрочной аренды. Льгота действует в первую очередь, если с арендатором заключается трёхлетний договор аренды для использования объекта в качестве основного жилья. Если арендатор съезжает, льгота продолжается до истечения трёхлетнего срока при условии, что в течение трёх месяцев владелец заключит один новый трёхлетний договор основной аренды. Если и этот второй договор прекращается, право на дальнейшую льготу теряется.

3. Исключения для определённых категорий арендаторов. Льгота также распространяется на договоры аренды продолжительностью не менее шести месяцев в отношении жилья, сдаваемого:

   • медицинскому или медсестринскому персоналу, работающему в структурах Генерального правительства,
   • педагогам всех уровней государственной системы образования,
   • военнослужащим и сотрудникам сил безопасности.

   В этих случаях владелец не теряет льготу, если в течение шести месяцев после освобождения объекта заключает новый договор аренды как основного жилья сроком не менее шести месяцев или трёх лет. ПΟΜΙΔΑ подчёркивает, что жаль, что в перечень не включены сезонно занятые работники частного сектора (особенно в туризме и общепите), которые сталкиваются с аналогичными трудностями.

Разъяснения ПΟΜΙΔΑ по применению льготы

Отвечая на вопросы членов и владельцев жилья по всей стране, ПΟΜΙΔΑ даёт следующие разъяснения по новым положениям о трёхлетней налоговой льготе для доходов от аренды пустых квартир или объектов, ранее используемых для краткосрочной аренды:

1. Момент начала действия трёхлетней льготы. Льгота применяется к объектам вышеуказанных двух категорий, по которым первый договор аренды как основного жилья будет заключён до 31 декабря 2026 года.

2. Срок заключения договоров основной аренды. В режим попадают договоры аренды объектов указанных категорий, датой подписания (или началом действия) которых является период с 8 сентября 2024 года до 31 декабря 2026 года. Льгота безвозвратно теряется для аренды объектов, которые к 31.12.2026 не будут иметь за собой трёхлетний период пустого использования или один год использования в краткосрочной аренде.

3. Срок действия налоговой льготы. Полное освобождение от подоходного налога с физических лиц для доходов от сдачи в аренду жилья действует в течение 36 месяцев, считая с месяца заключения договора аренды соответствующей квартиры.

4. Общие условия предоставления льготы.

   • Объект должен быть жилым, с площадью основных помещений не более 120 кв. м, с возможным увеличением порога при наличии у арендатора более двух детей.
   • Объект должен быть сдан как основное жильё с минимальной длительностью договора три года, либо шесть месяцев для специальных категорий публичных служащих.
   • Все условия должны подтверждаться исключительно своевременно поданными декларациями информационных данных и подоходного налога.

5. Условия для квартир, пустовавших в течение трёх лет.

   • Объект должен быть заявлен в форме Е2 как κενό ακίνητο (пустой объект), либо
   • НЕ должен быть заявлен как сдаваемый в аренду, ни как основное, ни как второе жильё владельца, ни как используемый владельцем, ни как предоставленный бесплатно, в формах Е1 и Е2 за три последние финансовые года, предшествующие году заключения первого договора аренды.
   • Также не должна быть подана в ΑΑΔΕ декларация информационных элементов иной аренды по этому объекту в течение года заключения договора и до начала аренды.

6. Условия для квартир, сдававшихся по краткосрочной аренде.

   • Объект должен был законно и исключительно использоваться для краткосрочной аренды в предшествующий налоговый год.
   • Все такие краткосрочные аренды должны быть задекларированы в налоговой администрации.
   • Декларация краткосрочной аренды должна быть подана в год заключения долгосрочного договора и до начала его действия.

7. Когда льгота сохраняется, а когда прекращается.

   Новая норма устанавливает, что льгота сохраняется на оставшийся срок, если объект освобождается один раз и вновь сдаётся в долгосрочную аренду в пределах установленного периода.

   • Льгота прекращается и утрачивается, если в течение трёхлетнего срока аренды объект освобождается и не сдан заново в течение трёх месяцев. Если второй договор также прекращается до истечения трёхлетнего периода, льгота теряется на оставшийся срок окончательно.
   • Для договоров с публичными служащими допускается любое количество договоров аренды сроком не менее шести месяцев, а срок для повторной сдачи объекта, чтобы не потерять льготу, составляет шесть месяцев. По истечении этого срока льгота прекращается на будущие периоды.
   • Если объект в течение трёх лет сдаётся по схеме краткосрочной аренды, льгота прекращается задним числом с первого года аренды. В этом случае возникает вопрос о ретроактивной уплате подоходного налога за все ранее освобождённые от налога арендные доходы.

8. Учёт времени владения предшествующих собственников.

   Поскольку в законодательстве об аренде обычно учитывается и период владения предыдущими собственниками, а новый закон не устанавливает обратного, при расчёте трёхлетнего периода пустого использования и предшествующего годичного периода краткосрочной аренды учитывается и время, когда объект принадлежал прежнему владельцу (наследодателю или дарителю), при условии, что соответствующие данные были правильно заявлены в его налоговых декларациях.

9. Пустые квартиры после смены назначения.

   Формулировка названия статьи 9 – «…освобождение от налога на доход от недвижимости, сдаваемой по долгосрочной аренде…» – и упоминание в подпункте i) о «пустом объекте» или объекте, не заявленном как арендуемый или используемый, ясно указывают, что под льготу могут подпадать квартиры, которые ранее представляли собой пустые здания с профессиональным или производственным назначением и были затем преобразованы в современные жилые помещения.

   Это согласуется с общей политикой поощрения увеличения предложения арендуемого жилья. Аналогичный подход уже применяется к объектам в рамках программы Golden Visa, которые могут быть приобретены по низкому порогу 250.000 евро, если ранее были профессиональными помещениями и затем были реконструированы под жильё.

10. Полный текст новой законодательной нормы (статья 9 закона 5246/2025).

    «Статья 9. Расширение и улучшение условий освобождения от налога на доход от недвижимости, сдаваемой по долгосрочной аренде – изменение пункта 91 статьи 72 Налогового кодекса.

    91. а) В течение тридцати шести (36) первых месяцев после месяца заключения соответствующего договора аренды не подлежит налогообложению доход физических лиц, получаемый от сдачи в аренду жилых помещений площадью до ста двадцати (120) квадратных метров, увеличиваемой на двадцать (20) кв. м за каждого зависимого ребёнка арендатора сверх двух (2), при условии, что:

    аа) доход поступает по договору аренды продолжительностью не менее трёх (3) лет, заключённому в период с 8 сентября 2024 года по 31 декабря 2026 года,

    аб) сдаваемое в аренду жильё:

    i) в течение трёх предыдущих налоговых лет до года заключения договора аренды, а если договор заключён в 2024 году – в налоговые годы 2022 и 2023, было заявлено в налоговой декларации как пустой объект (форма Ε2) или не было заявлено как сдаваемый объект, ни как основное, ни как второе жильё владельца, ни как используемое владельцем, ни как бесплатно предоставленное (формы Ε1 и Ε2), или

    ii) в предшествующий налоговый год было использовано исключительно для краткосрочной аренды, как она определена в пункте 1 статьи 111 закона 4446/2016, и заключённые краткосрочные договоры были задекларированы в налоговой администрации, и

    аг) владелец не подал в налоговую администрацию декларацию информационных элементов аренды для этого объекта в год заключения договора и до его начала либо за тот же период подал декларацию краткосрочной аренды для этого объекта.

    б) Если в течение трёх (3) лет, указанных в подпункте а), объект:

    ба) освобождается, льгота прекращает действовать с налогового года, в котором объект был освобождён,

    бб) используется для краткосрочной аренды, льгота прекращает действовать с первого года такой аренды.

    Льгота продолжает действовать на оставшийся период, если объект был освобождён один раз и вновь сдан по долгосрочной аренде в пределах периода, указанного в подпункте а), или согласно подпункту г).

    г) Льгота также применяется, если объект, по которому выполняются условия подпункта а), сдаётся в аренду минимум на шесть (6) последовательных месяцев медицинскому или медсестринскому персоналу, работающему в структурах Генерального правительства, педагогам всех уровней государственной системы образования, а также военнослужащим и сотрудникам сил безопасности, при условии, что объект не используется для краткосрочной аренды в течение трёх (3) лет, указанных в подпункте а).

    Наличие условий для применения льготы по настоящему пункту подтверждается исключительно своевременно поданными декларациями информационных данных и подоходного налога, а для 2022 и 2023 годов – декларациями, поданными до 5 декабря 2024 года. Увеличение предела площади жилья рассчитывается исходя из числа зависимых детей арендатора на момент заключения договора аренды.»

Source link