Новая трёхлетняя налоговая льгота для аренды пустых и бывших Airbnb-квартир даёт владельцам реальную возможность снизить налоговую нагрузку и одновременно вывести жильё на долгосрочную аренду.
Ниже собраны в одном материале все ключевые условия, сроки, шаги и типичные ошибки, из-за которых можно лишиться льготы, а также полный перечень документов, которые нужно хранить для возможной проверки ΑΑΔΕ.
Новая налоговая реформа на основе закона 5246/2025 вводит 36-месячную полную налоговую льготу для доходов от аренды квартир, которые были либо пустыми не менее трёх лет, либо ранее использовались в режиме (βραχυχρόνια μίσθωση)- краткосрочной аренды (Airbnb и аналогичные платформы). Цель – вернуть эти объекты на рынок долгосрочной аренды и увеличить предложение доступного жилья.
Ниже собраны в едином формате:
- пошаговая инструкция для владельцев;
- быстрая памятка по условиям льготы;
- шаги, которые нужно выполнить, чтобы не потерять право на льготу;
- типичные ошибки, из-за которых льгота слетает;
- список документов, которые следует хранить для возможной проверки ΑΑΔΕ.
1. Пошаговая инструкция: как работает трёхлетняя льгота
Шаг 1. Проверьте, подходит ли ваша квартира под льготу
- Тип объекта: жильё площадью до 120 кв. м (плюс 20 кв. м за каждого ребёнка арендатора сверх двух).
- Категория 1 – пустая квартира: объект был пустым минимум 3 года:
- в форме Ε2 указан как «κενό ακίνητο», или
- не был заявлен как сдаваемый, как основное/второе жильё владельца, как используемый им или как «бесплатно предоставленный» в формах Ε1 и Ε2 за три последних налоговых года.
- Категория 2 – квартира из краткосрочной аренды:
- в предыдущем налоговом году использовалась исключительно для βραχυχρόνια μίσθωση,
- все краткосрочные аренды были задекларированы в ΑΑΔΕ.
Шаг 2. Уложитесь в сроки заключения договора
- Договор долгосрочной аренды как основного жилья (κύρια κατοικία) должен быть заключён:
- не ранее 8 сентября 2024 года и
- не позднее 31 декабря 2026 года.
- Если до 31.12.2026 объект:
- не успеет иметь трёхлетний период «κενό», или
- год законной краткосрочной аренды (для категории 2),
льгота на него не распространяется.
Шаг 3. Какой договор нужно заключить
- Базовый вариант: трёхлетний договор аренды как κύρια κατοικία (основное жильё арендатора).
- Специальный вариант (льгота тоже действует): договор не менее чем на 6 месяцев, если квартира сдаётся:
- медицинскому или медсестринскому персоналу структур Γενικής Κυβέρνησης,
- педагогам всех уровней государственной системы образования,
- военнослужащим и сотрудникам сил безопасности.
- Все договоры должны быть вовремя задекларированы в ΑΑΔΕ как долгосрочная аренда основной квартиры.
Шаг 4. Что вы получаете
- Полное освобождение от подоходного налога на доходы от аренды этой квартиры в течение 36 месяцев, считая с месяца заключения договора.
- Льгота действует только при соблюдении всех условий (категория объекта, площадь, сроки, тип арендатора, своевременные декларации).
Шаг 5. Как не потерять льготу
- Если арендатор съезжает:
- у владельца есть 3 месяца, чтобы заключить один новый трёхлетний договор основной аренды;
- если второй договор тоже прекращается раньше срока — льгота на оставшийся период теряется.
- Для договоров с медперсоналом, педагогами и силовиками:
- допускается любое количество договоров длительностью не менее 6 месяцев;
- срок для повторной сдачи, чтобы не потерять льготу, — 6 месяцев после освобождения объекта.
- Строгий запрет: если в течение трёхлетнего периода квартиру снова переводят в краткосрочную аренду:
- льгота прекращает действовать задним числом с первого года аренды,
- возникает обязанность доплатить налог за все «освобождённые» ранее арендные доходы.
2. Быстрая памятка по условиям и льготам
| Тема | Коротко по сути |
|---|---|
| Подходит ли объект? | До 120 кв. м (или +20 кв. м за каждого ребёнка сверх двух). Был пустым 3 года или сдавался только в краткосрочную аренду в прошлом налоговом году. |
| Крайний срок | Договор основной аренды должен быть заключён между 8.9.2024 и 31.12.2026. |
| Тип договора | 3 года для всех. 6 месяцев допускается только для медиков, педагогов и силовиков. |
| Льгота | 36 месяцев полного освобождения от подоходного налога с аренды. |
| Когда льгота сохраняется? | Если арендатор съехал, владелец имеет 3 месяца (или 6 месяцев для льготных категорий) на заключение нового договора. |
| Когда льгота теряется? | — квартира простаивает более 3 месяцев (или 6 месяцев для льготных категорий); — второй арендатор тоже съехал раньше срока; — объект снова переводится в краткосрочную аренду — льгота теряется задним числом. |
| Формальности | Все условия подтверждаются только своевременными декларациями в ΑΑΔΕ (E1, E2 и данные аренды). |
| Учёт предыдущего владельца | Засчитывается и период, когда объект был у наследодателя/дарителя — если он всё корректно декларировал. |
3. Что должен делать владелец по шагам
| Шаг | Что должен сделать владелец |
|---|---|
| 1. Проверить категорию объекта | Убедиться, что объект относится к одной из двух категорий: — пустой 3 года (корректно отражён в Ε2 или отсутствовал в Е1/Ε2), — использовался в краткосрочной аренде в предыдущем налоговом году (и все аренды были задекларированы). |
| 2. Проверить площадь | Основные помещения не должны превышать 120 кв. м. Если у будущего арендатора более двух детей, лимит увеличивается на 20 кв. м за каждого. |
| 3. Заключить договор в установленные сроки | Договор основной аренды (κύρια κατοικία) должен быть подписан между 8.9.2024 и 31.12.2026. |
| 4. Выбрать правильный тип договора | — Базовый вариант: трёхлетний договор основной аренды. — Спецкатегории (медики, педагоги, силовики): договор от 6 месяцев. |
| 5. Подать все декларации вовремя | — Подать форму Ε2 и, если нужно, скорректировать предыдущие данные. — Задекларировать долгосрочную аренду в ΑΑΔΕ в срок. — Не допускать ошибок в Ε1/Ε2: именно по ним подтверждается право на льготу. |
| 6. Следить за сроками съезда арендатора | — При обычной аренде: новый договор должен быть заключён в течение 3 месяцев. — Для спецкатегорий: владелец имеет 6 месяцев. Если сроки пропустить — льгота теряется. |
| 7. Не переводить квартиру в краткосрочную аренду | Категорический запрет в течение 36 месяцев: перевод в Airbnb → мгновенная потеря льготы задним числом + доначисление налога за все годы действия льготы. |
| 8. Сохранять документы | Хранить все договоры, декларации, подтверждения ΑΑΔΕ и данные по объекту на случай выборочной проверки. |
| 9. Учитывать данные предыдущего владельца | Если объект перешёл по наследству или дарению, учитывается и период владения предыдущего собственника — при условии правильных деклараций. |
| 10. Проверить, что объект не сдавался ранее в этот срок | До начала нового договора не должно быть: — деклараций другой аренды; — активной краткосрочной аренды в текущем году. |
4. Типичные ошибки, из-за которых льгота слетает
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| 1. Несвоевременная подача деклараций Ε1/Ε2 в прошлые годы | ΑΑΔΕ не подтверждает 3 года «κενό», объект не признаётся подходящим, льгота не предоставляется. |
| 2. Неправильные данные в Ε2 (объект указан как используемый) | Квартира не считается пустой → полная потеря права на льготу. |
| 3. Договор раньше 8.9.2024 или позже 31.12.2026 | Договор выходит за рамки закона → льгота вообще не применяется. |
| 4. Договор менее 3 лет (кроме спецкатегорий) | Аренда считается неподходящей → льгота не предоставляется. |
| 5. Съезд арендатора, а новый договор не заключён в срок | Льгота прекращается с года освобождения, дальнейшие месяцы освобождения недействительны. |
| 6. Повторный съезд арендатора (второй раз) | Льгота прекращается окончательно, даже если срок ещё не завершён. |
| 7. Перевод объекта в краткосрочную аренду во время льготы | Льгота прекращается задним числом с первого года → налог начисляется за все 36 месяцев. |
| 8. Отсутствие декларации краткосрочной аренды в предыдущем году | Объект не признаётся «из категории краткосрочной» → нет допуска к льготе. |
| 9. Подписание договора при активной декларации краткосрочной аренды | Нарушение условий → льгота не предоставляется. |
| 10. Площадь объекта превышает лимит | Если объект больше 120 кв. м (и не покрывается детьми арендатора) → льгота невозможна. |
| 11. Неправильное указание даты начала договора | ΑΑΔΕ считает договор неподходящим → льгота не включается или преждевременно прекращается. |
| 12. Отсутствие истории предыдущего владельца | Если наследодатель/даритель не подавал корректные декларации → трёхлетний период κενό не засчитывается. |
| 13. Несоответствие данных договора и деклараций в ΑΑΔΕ | Договор считается недействительным для льготы → полный отказ в освобождении от налога. |
5. Документы, которые нужно хранить для проверки ΑΑΔΕ
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| 1. Декларации Ε2 за последние 3 года | Подтверждает, что объект был κενό (пустой) или правильно классифицирован перед началом льготы. |
| 2. Декларации Ε1 владельца | Доказывает, что жильё не использовалось как основное/второе, не было δωρεάν παραχωρούμενο и не сдавалось ранее. |
| 3. Декларации краткосрочной аренды (если применимо) | Подтверждает законное использование объекта в βραχυχρόνια μίσθωση в предыдущем налоговом году. |
| 4. Копия действующего договора долгосрочной аренды | Подтверждение обязательной трёхлетней или шестимесячной аренды (для спецкатегорий). |
| 5. Подтверждение подачи договора в ΑΑΔΕ | ΑΑΔΕ опирается исключительно на своевременную подачу деклараций. Без этого льгота невозможна. |
| 6. Подтверждения платежей арендатора | Нужны для возможной проверки доходов и споров по оплатам, хотя сама льгота зависит не от способа оплаты. |
| 7. Старые договоры (если были) | Чтобы подтвердить отсутствие активных договоров до начала льготы и корректность «переходных» периодов. |
| 8. Документы предыдущего владельца | Подтверждение периода, когда объект был κενό или сдавался в краткосрочную аренду. Время предшественника засчитывается. |
| 9. Подтверждение изменения использования (если объект был коммерческим) | Доказывает законность смены назначения (μετατροπή χρήσης) и позволяет включить объект в режим льготы. |
| 10. Справки или почтовые уведомления ΑΑΔΕ | Служат дополнительными доказательствами своевременной подачи и корректности данных при выборочном контроле. |
Больше новостей
Элефсина как компромисс: что Греция предлагает США вместо Пирея
Грецию ждет «черный» 2026 год, поскольку истекают сроки оплаты кредитов на сумму 30 млрд евро
Грецию ждёт самый жёсткий бюджет десятилетия: расходы министерств рухнут до минимума