Цены на зимние шале в Греции обвалились на 54%: рынок, который так и не ожил после 2008 года

Арахова

Несмотря на общий рост цен на рынке недвижимости, существует категория объектов, стоимость которых остаётся значительно ниже исторических максимумов 2008 года. Речь идёт о зимних загородных домах, цены на которые до сих пор снижены в среднем на 54% по сравнению с докризисным периодом.

Как следует из анализа Наблюдательного центра цен компании консультантов по недвижимости GEOAXIS, рынок зимних дач на протяжении многих лет демонстрирует стойкую неспособность к восстановлению.

«Общая неопределённость в отношении будущего, отсутствие продолжительной зимы, высокие процентные ставки по кредитам, а также значительные затраты на строительство, владение и содержание таких объектов оказывают негативное влияние на данный сегмент рынка», — отмечается в исследовании.

По этой причине покупка зимней загородной недвижимости фактически выпала из инвестиционной повестки как для греческих, так и для иностранных инвесторов. Более того, аналитики не ожидают изменения этой тенденции в ближайшие 12 месяцев, прогнозируя дальнейшую стабилизацию либо дополнительное сжатие цен.

В исследовании подчёркивается, что рынок загородной недвижимости — как летней, так и зимней — является производным сегментом, а не формирующим общую картину рынка жилья. Он отличается повышенной чувствительностью к экономическим колебаниям и реагирует на кризисы раньше остальных.

«Анализ динамики последних лет показывает, что данный сегмент первым ощущает негативный экономический фон и последним реагирует на положительные сигналы», — говорится в отчёте.

Особенно уязвимым остаётся рынок зимних дач, который из-за своих характеристик действует как мультипликатор общей тенденции: в периоды роста он демонстрирует чрезмерно высокие цены (как в 2008 году), а в фазе спада — резкое падение стоимости.

Исследование охватывает ключевые зимние направления — Арахову, Карпениси, Агииос Афанасиос (Пелла) и Трикала Коринфии. Речь идёт о типовых объектах в стандартных локациях, поскольку новые дома с панорамными видами, просторными участками, авторской архитектурой и дорогими материалами по-прежнему продаются значительно дороже.

По сравнению с прошлым годом зафиксированы лишь незначительные изменения цен: в Арахове средняя стоимость составляет 1 668 евро за кв. м (+2,6%), в Карпениси — 1 042 евро за кв. м (+1,9%). В Агиос Афанасиос (1 064 евро/кв. м) и Трикале Коринфии (1 111 евро/кв. м) цены остаются стабильными.

В сравнении с пиком 2008 года во всех четырёх регионах наблюдается резкое и равномерное снижение цен. Наибольшее падение зафиксировано в Агииос Афанасиосе — -68%, в Карпениси — -55%, в Трикале Коринфии — -51%, а наименьшее снижение отмечено в Арахове — -44%.

Примечательно, что даже при сокращении цен почти вдвое и наличии тысяч непроданных объектов, спрос остаётся крайне слабым.

Многие застройщики, инвестировавшие в строительство элитных объектов с совокупной себестоимостью свыше 1 500 евро за кв. м, продолжают находиться в финансовой ловушке, поскольку даже продажи ниже себестоимости не активизируют спрос.

Характерный пример — район Ливади в Арахове, где после строительного бума десятки завершённых комплексов остаются без перспективы скорой реализации.

Медианная площадь загородного дома вместе с подсобными помещениями сегодня составляет 142 кв. м, что отражает тенденцию к чрезмерно крупным объектам. Самые большие дома предлагаются в Агиос Афанасиос (196 кв. м), а самые компактные — в Карпениси (100 кв. м).

Медианный возраст выставленных на продажу объектов составляет 27,5 года. Самые старые дома — в Карпениси (35 лет), самые новые — в Агиос Афанасиос (19 лет).

До пандемии всё больше таких объектов переходило в сегмент краткосрочной аренды. После замедления в 2019 году в 2022–2023 годах вновь наметился рост предложения, что связано с трудностями продления классических аренд и общей переориентацией рынка с покупки на аренду.

Отдельно выделяется Арахова, сформировавшая самостоятельную подкатегорию рынка, однако и там динамика цен остаётся фактически замороженной.

Особую тревогу вызывают регионы, зависящие от горнолыжных курортов, поскольку сокращение числа снежных дней и рост энергетических затрат усиливают риски для местных рынков недвижимости.

«Следует учитывать, что в Европе практически отсутствует доступное финансирование для горнолыжных центров ниже 2 500 метров над уровнем моря, а рост стоимости энергии лишь увеличивает инвестиционные риски», — резюмирует исследование.

Source link