Недвижимость в Греции: бонусы и ловушки для собственников и арендаторов

Власти Греции объявили пакет мер в сфере недвижимости, который, по замыслу правительства, должен увеличить предложение жилья на рынке и способствовать снижению цен.

Однако за громкими заявлениями скрываются как реальные бонусы, так и существенные риски — для собственников, арендаторов и покупателей.

Печатное издание «Οικονομικός Ταχυδρόμος» в воскресном выпуске газеты «Το Βήμα» подробно разобрало правительственные инициативы, озвученные в день принятия государственного бюджета, а также их практические последствия.

Цель мер — стимулировать вывод закрытых объектов на рынок и одновременно сдержать рост цен. Однако детали регулирования, сроки и условия исполнения вызывают вопросы у участников рынка.

Программа капитального ремонта жилья

Ключевым элементом пакета стало масштабное государственное финансирование ремонта жилых объектов. Программа предусматривает субсидирование до 90% стоимости работ.

Общий бюджет программы составляет 400 млн евро. Максимальный размер субсидии — 36 000 евро на один объект недвижимости. Мера ориентирована на восстановление старых и длительное время пустующих квартир.

Порог дохода установлен на уровне 35 000 евро для семейной пары, с увеличением лимита на 5 000 евро за каждого ребенка.

Что получают собственники

Владельцы закрытых и пустующих объектов получают возможность провести полную реконструкцию жилья и вывести его на рынок — как для продажи, так и для долгосрочной аренды.

ПOМИДА оценивает меру положительно, отмечая, что она отвечает острой потребности в модернизации старого жилищного фонда в центральных и выгодных районах городов. Однако федерация подчеркивает необходимость:

• сокращения бюрократических процедур;
• ускорения сроков выплаты субсидий;
• четкого регулирования долей финансирования для разных категорий заявителей;
• ограниченного и разумного срока обязательного простоя жилья.

Ранее аналогичные программы не пользовались популярностью именно из-за затяжных процедур и задержек выплат, что нередко приводило к отказу собственников от участия.

По оценкам рынка, субсидия в размере 36 000 евро позволяет полностью отремонтировать квартиру площадью до 100 кв. м, существенно повысив ее рыночную стоимость и доходность при сдаче в аренду.

Налоговые изменения и доход от аренды

Дополнительным стимулом стало снижение налоговой нагрузки. Доходы от аренды, полученные в 2026 году и задекларированные в 2027-м, будут облагаться по сниженной ставке.

Для годового дохода от 12 001 до 24 000 евро налоговая ставка снижается с 35% до 25%.

Министр национальной экономики и финансов Кириакос Пиерракакис заявил, что мера затронет более 160 000 собственников и направлена на вывод закрытых квартир на рынок долгосрочной аренды.

Возврат арендной платы

Одновременно вводится механизм возврата одного арендного платежа в год. Вступление нормы в силу перенесено с 1 января на 1 апреля 2026 года, чтобы создать инфраструктуру банковского контроля и дать гражданам время адаптироваться.

Нарушение требований влечет последствия:

• для арендодателей — потеря 5% необлагаемой части дохода;
• для арендаторов — утрата права на жилищные пособия.

Отдельно объявлено, что 50 000 учителей, врачей и медсестер, работающих за пределами Афин и Салоник, будут получать возврат двух арендных платежей в год независимо от уровня дохода.

Ограничения краткосрочной аренды

Серьезные споры вызвали новые ограничения на краткосрочную аренду, которые теперь распространяются и на центр Салоник.

В Афинах и Салониках при продаже объекта, ранее использовавшегося для краткосрочной аренды, он будет автоматически исключаться из соответствующего реестра.

ПOМИДА предупреждает, что такая практика наносит прямой ущерб праву собственности, особенно в случаях продажи, дарения или наследования, поскольку фактически обесценивает объект.

Частные инвестиции и доступное жилье

Новое инвестиционное направление предполагает строительство или переоборудование жилья исключительно под долгосрочную аренду сроком не менее 10 лет.

Доходы от аренды должны вычитаться из налогооблагаемой базы, а максимальный уровень арендной платы будет устанавливаться централизованно.

Эксперты считают идею перспективной, но предупреждают: без полной налоговой прозрачности и стабильных правил частные застройщики могут отказаться от участия.

Деление крупных квартир

Положительно оценивается и инициатива Министерства окружающей среды по упрощению перевода нежилых и полуразрушенных объектов в жилой фонд с налоговыми стимулами.

Однако рынок указывает на необходимость дополнительной меры — законодательного разрешения деления крупных квартир на более мелкие, даже в случаях, когда это запрещено уставами многоквартирных домов. Это позволило бы оперативно увеличить предложение небольших и доступных по цене квартир.

Source link