Недвижимость: как муниципальная собственность усугубляет жилищный кризис

Здания, земельные участки и другие объекты недвижимости во многих случаях остаются не нанесёнными на карты, зафиксированными фрагментарно или с неясным правовым и функциональным статусом.

Это заметная структурная проблема, которая, как ни странно, тоже подливает масла в огонь жилищного дефицита: значительная часть муниципалитетов не располагает полной и надёжной картиной своей имущественной базы, хотя эти активы потенциально могли бы пополнить жилищный фонд страны.

Как отмечает BluPeak Estate Analytics, на практике муниципальная недвижимость часто «размазана» по разным службам, а их архивы не взаимодействуют друг с другом. Технические службы, финансовые управления и юридические отделы ведут разрозненные записи без единой базы данных. Часть объектов обслуживается без ясного понимания их использования или состояния, а часть простаивает закрытой и неиспользуемой просто потому, что отсутствует целостная картина.

При этом именно в этой туманной реальности муниципалитеты обязаны прогнозировать доходы, закладывать расходы и планировать инвестиции. Итогом становятся бюджеты, которые опираются скорее на бюрократическую инерцию, чем на реальные рыночные данные и фактическую стоимость публичных активов.

Почему «невидимая» недвижимость бьёт по бюджету

Отсутствие системного и функционального учёта имеет прямые экономические и административные последствия. Потенциальные доходы от аренды или иной эксплуатации объектов так и не отражаются. Расходы на содержание фиксируются без приоритизации и без общей оценки «затраты–эффект». В то же время муниципалитеты заявляют о неспособности финансировать базовые функции или социальную политику.

В результате бюджет перестаёт быть инструментом управления и превращается в формальную бухгалтерскую обязанность, оторванную от реального общественного богатства, которым располагает каждый муниципалитет.

Как превратить учёт в управление

Решение начинается с полной и единой инвентаризации недвижимости. Не с «переписи ради архива», а с учёта, который объединяет технические, юридические и финансовые данные в одну картину. Каждый объект должен сопровождаться ясной информацией о его использовании, состоянии, правовом статусе, стоимости содержания и возможностях использования. Без этого любые разговоры об эффективности и рационализации остаются теорией.

Недвижимость нельзя рассматривать отдельно от финансового планирования. Данные инвентаризации должны напрямую «питать» бюджет, реалистично влияя на прогнозы доходов и расходов. Тогда появляются обоснованные решения по ремонту, вмешательствам или инвестициям. Бюджет имеет ценность только тогда, когда основан на фактах, а не на предположениях или повторяющихся строках.

Когда у муниципалитета есть чистая картина своих активов, он способен расставлять приоритеты, планировать вмешательства и добиваться финансирования на основе доказательной базы. Параллельно он может объяснять решения гражданам, усиливая прозрачность и подотчётность: информация перестаёт быть пассивным архивом и становится активным инструментом управления.

Международный опыт показывает: успешный учёт публичной собственности не держится на разрозненных инициативах. Нужны национальный план, общие стандарты и центральное финансирование. Цифровизация муниципальной недвижимости – это не расход, а инвестиция с мультипликативным эффектом: более эффективное планирование, экономия ресурсов и большая способность к использованию активов.

По выводам BluPeak Estate Analytics, обсуждение муниципальных бюджетов больше не может вестись без прямой увязки с муниципальной недвижимостью. Потребности растут, ресурсы ограничены, а запрос на прозрачность становится всё жёстче.

Source link