Жилищный кризис: меры, которые приведут к снижению цен и арендной платы

Жилищный кризис в Европе и особенно в Греции всё чаще описывается как социальная бомба замедленного действия.

Всё больше домохозяйств не могут ни купить, ни арендовать жильё, поскольку цены и арендные ставки во многих районах достигли критических уровней.

На сегодняшний день правительство задействовало ряд инструментов. Программа «Мой дом» направлена на облегчение доступа к собственному жилью за счёт более дешёвого финансирования, прежде всего для молодёжи. Механизм социальной застройки призван вовлечь в оборот неиспользуемые государственные земельные участки.

Дополнительно введены налоговые льготы для владельцев, переводящих объекты из краткосрочной в долгосрочную аренду, а также мера возврата части арендной платы, которая рассматривается как краткосрочная поддержка арендаторов.

Предупреждение από διαΝΕΟσις

Представители рынка считают, что объявленные меры запоздали и носят характер от недостаточных до малоэффективных. По их оценке, требуется комплексная стратегия, ключевым элементом которой станет вовлечение неактивного жилищного фонда.

Даже Банк Греции (Τράπεζα της Ελλάδος) в своих отчётах указывает на недостаточность текущих мер и подчёркивает необходимость дополнительных инструментов для решения проблемы, имеющей серьёзные социальные последствия.

Исследование διαΝΕΟσις (греческий независимый аналитический центр) подчёркивает целесообразность создания центрального государственного органа, ответственного за реализацию Национальной стратегии в сфере жилья. Такой орган мог бы координировать существующие меры, использовать государственную землю, реновировать и строить жильё, а также сотрудничать с местными органами власти, в том числе на базе пилотных проектов в Афинах и Салониках.

В числе предложений — реформы, направленные на сдерживание чрезмерного роста арендных ставок при одновременном усилении защиты прав собственников. Также предлагается более чёткая организация мер поддержки арендаторов, включая пособия и возврат арендной платы.

Для вовлечения пустующих квартир предлагается усовершенствовать действующие программы, такие как «Ремонтирую — сдаю», с введением предельных уровней аренды и минимальных сроков найма. Дополнительно могут предоставляться налоговые послабления владельцам и застройщикам, предлагающим жильё по сниженной арендной ставке.

Исследование также указывает на возможность расширения ограничений в сфере краткосрочной аренды и программы «Золотая виза», с учётом особенностей каждой географической зоны. Отдельное внимание уделяется студенческому жилью.

Давление на арендаторов и владельцев

Согласно данным исследования, арендаторы испытывают наибольшее давление: 6 из 10 домохозяйств, снимающих жильё, тратят на него более 40% дохода. Схожая ситуация наблюдается и у владельцев с ипотечными кредитами: около половины из них также превышают порог в 40% дохода, несмотря на то что эта группа составляет лишь около 7% населения.

Проблема доступа к доступному жилью обострилась на фоне роста внешнего спроса. По данным Банка Греции, прямые иностранные инвестиции в недвижимость в 2024 году достигли порядка 2 млрд евро, что оказывает существенное давление на рынок.

Роль «золотой визы» и Airbnb

Часть этого спроса формируется через программу «Золотая виза». После повышения порогов в 2024 году минимальный объём инвестиций составил 400 000 евро, а в районах высокой востребованности, таких как Аттика и Салоники, — до 800 000 евро. Это стимулировало спрос и, по оценкам исследователей, в ряде случаев привело к искусственному завышению цен.

Дополнительным фактором давления остаётся распространение краткосрочной аренды через платформы типа Airbnb. В крупных городах и туристических зонах значительная часть жилья изымается из долгосрочного рынка, что сокращает предложение и подталкивает арендные ставки вверх, создавая проблемы с размещением врачей, учителей и других работников.

Пустующие квартиры

Согласно переписи 2021 года, в стране насчитывается 2 277 615 пустующих жилых объектов, что составляет около 35% всего жилищного фонда. Значительная часть из них — вторичное или сезонное жильё, объекты в регионах или дома, не готовые к немедленному заселению.

Тем не менее масштабы этого ресурса остаются значительными. Вовлечение хотя бы части пустующих квартир в долгосрочную аренду способно внести вклад в снижение стоимости жилья и смягчение жилищного кризиса.

Source link