Жилищный кризис в Греции: «идеальный шторм» на рынке недвижимости

Жилищный кризис в Греции превратился в один из самых сложных социальных и экономических вызовов последнего десятилетия.

Настоящий «гордиев узел» рынка жилья остаётся задачей для сильных аналитиков и политиков, пытающихся найти ответы на ключевые вопросы.

Кризис остаётся серьезной проблемой для домохозяйств и крупнейшим социальным вызовом десятилетия.

Несмотря на то что страна сохраняет один из самых высоких уровней собственности на жильё в Европе, доступ к доступному и качественному жилью стал крайне сложным для значительной части населения, особенно для молодёжи.

Анатомия кризиса

Согласно последним данным, рынок недвижимости характеризуется следующими тенденциями:

• цены на жильё растут почти вдвое быстрее, чем располагаемые доходы. В 2024 году греки в среднем тратили 35,5% своего дохода на жильё (против 19,2% в ЕС);
• в начале 2026 года аренда подорожала в среднем на 6% по сравнению с предыдущим годом. В центре Афин и в западных пригородах давление остаётся крайне высоким;
• существует огромный фонд закрытых объектов (примерно 750.000–790.000 по всей стране), многие из которых старые и требуют капитального ремонта.

Жильё в Греции из базового социального права в последние годы превратилось в сложную и трудноразрешимую задачу.

Основные «узкие места»

К числу главных причин проблемы относятся:

• массовая трансформация тысяч квартир в туристическое жильё;
• привлечение иностранных инвесторов через программу «золотой визы», что повысило стоимость недвижимости, особенно в Аттике и Салониках;
• значительная часть жилья энергетически устарела. Без модернизации такие объекты остаются вне рынка, сокращая предложение;
• резкий рост цен на строительные материалы и серьёзная нехватка рабочей силы.

Более полную картину условий рынка жилья в Греции даёт новое исследование Alpha Bank. Основной вопрос исследования: как страна, где значительная часть богатства инвестирована в недвижимость и сохраняется высокий уровень владения жильём, оказалась в условиях острого жилищного кризиса.

«Наследие» кризиса и стареющий жилой фонд

Экономический кризис оставил след не только в государственных финансах, но и в состоянии жилого фонда. Сегодня стареющие здания — одно из ключевых препятствий на пути решения жилищной проблемы.

По данным исследования, инвестиционный спад в годы кризиса препятствовал обновлению жилого фонда. Инвестиции в жильё сокращались в среднем на 25% ежегодно, и к 2017 году составляли лишь 5% всех инвестиций страны. С 2018 года они постепенно восстанавливаются, но остаются значительно ниже докризисного уровня.

Почти две трети жилья построены до 1990 года, и лишь 2,6% объектов были возведены после начала кризиса. Шесть из десяти основных жилищ требуют энергетической модернизации — фактор, который формирует и инвестиционные решения, и социальные потребности следующего десятилетия.

Пустующие квартиры: недоиспользованный ресурс

Парадокс греческого рынка недвижимости заключается в том, что при дефиците предложения сотни тысяч квартир остаются закрытыми, создавая искусственную нехватку.

По данным исследования, 35% стандартного жилья в стране не заселено — это третий по величине показатель в ЕС. Из них 22,5% — вторичное или загородное жильё, а 12% — фактически пустующие объекты. Несмотря на снижение числа пустующих квартир на 11,6% по сравнению с предыдущей переписью, их количество остаётся высоким.

Причины включают множественную собственность, сложности между наследниками, высокие затраты на ремонт и энергетическую модернизацию, а также относительно низкую финансовую доходность с учётом рисков. При этом каждый пятый владелец рассматривает возможность сдачи жилья в аренду, что потенциально может увеличить предложение.

Давление крупных городов

Концентрация населения в Афинах и Салониках остаётся ключевым фактором давления на рынок. Более 70% населения проживает в городах и пригородах, а почти половина — в двух крупнейших агломерациях.

Аттика концентрирует 35% населения, производит 46% ВВП и объединяет почти 40% предприятий страны. Спрос на жильё здесь значительно опережает возможности предложения, что поддерживает рост цен на покупку и аренду.

Афины, особенно исторический центр и прибрежные зоны, переживают глубокую трансформацию. Перенаселение столичного региона формирует «пузырь» спроса, который рынок не способен поглотить.

Дефицит социального и доступного жилья

Хроническая нехватка государственного и доступного жилья усиливает давление на рынок.

Рост удовлетворённости и тревога за будущее

Повторное исследование фиксирует рост удовлетворённости текущим жильём на 9%, главным образом среди собственников. Арендаторы остаются наименее удовлетворённой группой.

Около 70% респондентов ожидают дальнейшего роста арендных ставок. Среди арендодателей этот показатель ниже — 59%.

Восприятие факторов ценообразования меняется: экономика совместного потребления, особенно в отдельных районах, рассматривается как главный фактор роста цен, за которым следуют государственные меры.

Несмотря на давление, намерение приобрести жильё увеличилось на 8%, а среди арендаторов — на 13%.

Программа «Σπίτι μου II»

Интерес к программе «Σπίτι μου II» (Мой дом 2) существует, но не является повсеместным. 24% заинтересованных подали или планировали подать заявку, тогда как 45% исключают такую возможность из-за возрастных или доходных критериев. В целом 66% положительно оценивают концепцию программы.

К новой жилищной политике

Переход к новой жилищной политике в 2026 году становится необходимостью для социальной стабильности. Механизм «социальной антипарохи», рекламировавшийся как решение проблемы доступного жилья, реализуется крайне медленно. К началу 2026 года введено в эксплуатацию лишь ограниченное число новых квартир.

Программа по вовлечению закрытых домов в оборот также подвергается критике: субсидии считаются недостаточными для капитального ремонта объектов, простаивающих десятилетиями.

Несмотря на новые ограничения, Airbnb продолжает сокращать жилой фонд городов, а контрольные механизмы остаются недостаточно укомплектованными.

Правительство также сталкивается с критикой в связи с тем, что программы льготного кредитования способствовали росту цен. Массовое появление покупателей с одобренными кредитами подтолкнуло продавцов к повышению стоимости старых объектов.

Source link